房地產(chǎn)合作開發(fā)有哪些方法?合作項(xiàng)目如何融資?現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)形式有擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)、已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)等等。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營具有投資周期長、金額大、風(fēng)險(xiǎn)大等特點(diǎn)。那么，常見的房地產(chǎn)開發(fā)有哪些方法?

　　房地產(chǎn)合作開發(fā)有哪些方法?

　　1.土地入股合作開發(fā)

　　以土地入股合作開發(fā)，這是目前主流的方式。該模式是A企出地，B企出資的合作模式。該模式需要注意的細(xì)節(jié)是：項(xiàng)目開發(fā)需要以合作雙方的名義向政府部門辦理審批手續(xù)和各種證件許可。

　　2.合作建房

　　合作建房是指以一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)形式。

　　3.聯(lián)合成立項(xiàng)目公司

　　該模式是開發(fā)商與土地方成立項(xiàng)目公司，土地方將土地使用權(quán)變更到項(xiàng)目公司名下后，由項(xiàng)目公司具體開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目的一種模式，有時(shí)被視同為土地轉(zhuǎn)讓，需要發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓的交易稅費(fèi)。這是萬科較常使用的一種模式。

　　4.股權(quán)收購模式

　　股權(quán)收購模式是指土地方將土地使用權(quán)變更到項(xiàng)目公司名下，開發(fā)商將項(xiàng)目公司的部分股權(quán)收購，達(dá)到間接取得土地使用權(quán)的目的，股權(quán)收購后，雙方按照注冊(cè)資本的比例投入后續(xù)開發(fā)資金的一種模式。

　　房地產(chǎn)合作項(xiàng)目如何融資?

　　一般為加大股權(quán)層面杠桿，房企之間相互合作，在迅速做大規(guī)模的訴求下，外部融資作為降低股東資金投入的重要手段，各合作項(xiàng)目自然都不會(huì)放過。今天簡單談?wù)労献黜?xiàng)目融資應(yīng)注意事項(xiàng)。

　　早期合作的商務(wù)條款談判，更多的集中在土地價(jià)款、股權(quán)比例、操盤條線劃分、并表權(quán)等方面。隨著開發(fā)建設(shè)的推進(jìn)，相對(duì)常規(guī)的融資業(yè)務(wù)卻出分歧，讓人始料未及，甚至有些合作項(xiàng)目，最終無法達(dá)成一致放棄了融資。本來可以快速回收股東資金，提升股東資金IRR，降低股東資金峰值，結(jié)果卻很遺憾。因此投資談判環(huán)節(jié)，明確融資相關(guān)事宜尤為重要。

　　融資作為迅速回收股東資金投入的手段，能否融資甚至關(guān)系到企業(yè)是否應(yīng)該進(jìn)行合作獲取土地。在選擇合作伙伴時(shí)，就應(yīng)該了解清楚對(duì)方對(duì)于融資的政策。房地產(chǎn)企業(yè)在融資上，大概以下幾個(gè)類型：

　　1. 成本嚴(yán)控型：多為擁有較強(qiáng)背景的央企或國資房地產(chǎn)公司。與之合作，融資成本會(huì)相對(duì)降低，融資渠道會(huì)受到限制(前融業(yè)務(wù)一般不做)，同時(shí)國資風(fēng)險(xiǎn)管控嚴(yán)格，融資提取盤活可能遇到障礙;

　　2. 效益優(yōu)先型：只要能加速股東資金回流并提升IRR的融資，在集團(tuán)成本管控范圍內(nèi)，就可以接受，對(duì)成本敏感度不高，關(guān)注資金的快速回流和周轉(zhuǎn);

　　3. 平衡型：不并表的合作項(xiàng)目可以接受高成本融資，但是超過其集團(tuán)授權(quán)成本上限部分，需要其他合作方來承擔(dān)差額;4. 放棄型：資產(chǎn)負(fù)債率低，擁有強(qiáng)大海外低成本融資途徑，基準(zhǔn)利率的開發(fā)貸融資也不能接受，此類企業(yè)較少。‍

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