什么是地產(chǎn)合作開發(fā)?隨著房地產(chǎn)行業(yè)融資政策不斷收緊，土地新政的持續(xù)發(fā)酵。越來越多的房地產(chǎn)公司開始選擇以合作開發(fā)的方式開疆拓地，房企間的合作已經(jīng)成為常態(tài)。那么什么是房地產(chǎn)合作開發(fā)呢?

　　地產(chǎn)合作開發(fā)是什么?

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目由于投資規(guī)模大，開發(fā)周期長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)慢，因此有的房企由于資金短缺或者缺乏運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，在土地摘牌后遲遲無法啟動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)，或者在開發(fā)過程中出現(xiàn)中途停滯，在此情況下，多數(shù)房企往往會(huì)選擇引入其他投資商進(jìn)行合作開發(fā)，以達(dá)到解決資金缺口、借力開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、縮短開發(fā)周期的目的。

　　地產(chǎn)合作開發(fā)模式有哪些?

　　一、引入投資商模式

　　引入投資商模式以房企為主進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作，投資商只投入資金，一般不參與項(xiàng)目管理與運(yùn)作，僅委派財(cái)務(wù)人員監(jiān)管資金使用和費(fèi)用開支，開發(fā)完畢后按約定的利潤(rùn)分配辦法利潤(rùn)分紅或分期取得固定收益(類似于借貸關(guān)系)。

　　采用引入投資商模式時(shí)，要盡量選擇具有較大投資能力的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，這些機(jī)構(gòu)對(duì)開發(fā)過程中的具體問題不會(huì)有太多干預(yù)。

　　引入投資商模式的合作協(xié)議中，應(yīng)明確項(xiàng)目的基本情況、開發(fā)計(jì)劃、資金需求計(jì)劃、工程發(fā)包辦法或原則、房屋銷售辦法或原則、投資款返還條件與節(jié)點(diǎn)安排、利息計(jì)算與支付辦法、利潤(rùn)分配辦法、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)辦法、投資人監(jiān)管辦法、各方對(duì)應(yīng)義務(wù)的違約責(zé)任等。協(xié)議內(nèi)容越細(xì)，越便于執(zhí)行和監(jiān)督，越不容易發(fā)生爭(zhēng)議和糾紛。

　　二、聯(lián)合開發(fā)模式

　　聯(lián)合開發(fā)模式由合作各方共同出資、共同運(yùn)作、共同管理、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，最終按協(xié)議約定的比例分紅。

　　采用聯(lián)合開發(fā)模式時(shí)，要盡量選擇既有投資實(shí)力，又內(nèi)部管理較好的企業(yè)，因?yàn)檫@些企業(yè)一般都有規(guī)則意識(shí)，不易發(fā)生合作糾紛。

　　聯(lián)合開發(fā)模式的合作協(xié)議中，除了要約定引入投資商模式中的基本合同條件，還要約定項(xiàng)目實(shí)施過程中的決策機(jī)制、工程施工發(fā)包規(guī)則、房屋銷售決策機(jī)制與定價(jià)機(jī)制、費(fèi)用支出管理辦法、項(xiàng)目開發(fā)完畢的決算辦法、合作各方的分工和人員委派、對(duì)應(yīng)的違約責(zé)任等。以使合作各方的駐場(chǎng)項(xiàng)目管理人員有序工作、良性互動(dòng)、相互監(jiān)督，一切具體事務(wù)處理均有章可循，一切分歧和矛盾均有化解機(jī)制。

　　聯(lián)合開發(fā)模式下，合作各方要搞好具體事務(wù)的共同決策、共同管理、相互監(jiān)督。

       三、項(xiàng)目開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓模式

　　項(xiàng)目開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓模式則由房企提供開發(fā)用地，以投資人為主開發(fā)，供地的房企按固定數(shù)額分期取得投入成本和銷售收益或者按實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)分配紅利。

　　項(xiàng)目開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓模式的合作協(xié)議中，除了投資商模式下的合同內(nèi)容外，還應(yīng)明確各方投資款的返還條件與節(jié)點(diǎn)安排、利潤(rùn)分配辦法或其利息計(jì)算與支付辦法、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)辦法。另外。還應(yīng)明確項(xiàng)目分戶賬的管理和記賬規(guī)范、合作各方的工作配合、供地房企的監(jiān)管辦法等。以防項(xiàng)目投資人將項(xiàng)目擱置，或者以房企名義從事一些具有重大風(fēng)險(xiǎn)的民事行為，給房企帶來新增潛在風(fēng)險(xiǎn)。

　　近年來，中小房企出于品牌影響力弱與能力不足的原因，在積極尋找與規(guī)模房企的合作機(jī)會(huì)，而規(guī)模房企由于擴(kuò)張需要與品牌認(rèn)可需要，也在積極參與合作開發(fā)。所以，地產(chǎn)合作開發(fā)已成為房企戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)、資源整合、分散風(fēng)險(xiǎn)的重要方式。