2022-05-27 11:34:38
房地產合作開發(fā)項目中會存在一些什么問題?房地產合作開發(fā)是房地產開發(fā)的普遍形式。房地產開發(fā)經營具有投資數額大、周期長、資金回流慢的特點。另外因進行房地產開發(fā)是有風險的,所以很多企業(yè)之間紛紛展開合作,以此共同承擔風險。那么在房地產合作開發(fā)項目中會存在一些什么樣的問題呢?一起來了解下。
房地產合作開發(fā)項目中會存在一些什么問題?
如果從投前、投中和投后三大環(huán)節(jié)為分類,梳理合作開發(fā)項目中的常見問題,可以得到以下結果。
投前:合作對象選錯了;項目團隊不靠譜;公司治理混亂;合作協議粗放。
投中:粗放管理;稅籌疏漏;成本超標;出現僵局。
投后:退出機制不清晰。
其他問題:倉促上陣、對方拖后腿、理念不同、合作過程細節(jié)不注意、爭議問題解決、協調和管控難、數據指標差異。
某企業(yè)曾針對其211個合作項目進行調研,調研結果顯示,溝通問題、前期問題、管理介入是合作開發(fā)中主要面臨的三大問題。其中58%的項目出現了溝通問題,30%的項目出現了前期問題,12%的項目出現了管理介入問題。
溝通不暢:
1. 對集團子公司、招標使用存在疑問。占比58%;
2. 對公司審批流程、管理模式存在質疑。占比32%;
3. 對公司成本、利潤、銷售指標存在疑問。占比10%。
前期問題:
1. 合作方存在歷史遺留問題(如土地性質、拆遷、債務、糾紛等)。占比54%;
2. 合作方存在資金支付困難(如土地款、占股注資等)。占比44%;
3. 合作方內部管理復雜(如國企、多合作方等)。占比2%。
管理介入:
1. 合作方要求介入公司實際管理(如招標、設計、銷售等環(huán)節(jié)的審批)。占比40%;
2. 合作方要求推薦施工單位或參與招標。占比50%;
3. 合作方要求參與獎勵分配或資金共管。占比10%;
溝通問題是制約合作項目推進和發(fā)展的最主要核心問題,主要形成原因是合作方對于公司的管理模式、項目運作、甲指單位使用、子公司進入等環(huán)節(jié)存在質疑。解決方式是盡早召開首次董事會議加強合作雙方的有效溝通,必要時借助區(qū)域、集團資源達成目的。
前期問題是造成合作項目推進困難的制約因素,會制約公司在項目前期進入地塊,獲取合法開發(fā)權、推進地塊開發(fā)等。解決方式是針對合作方要做好全面的盡職調查,涉及未盡之宜應與合作方做好相關約定并簽訂書面文件。
管理介入合作關系中不可忽視的矛盾,會導致合作雙方在項目運作、施工單位使用、子公司進入等環(huán)節(jié),合作方存在諸多意見和矛盾,影響項目工程的有效推進。解決方式是加強合作雙方的有效溝通,在合作前期做好相關說明和約定。
始終確保公司利益最大化,但是要有底線的利益最大化,不是損害對方利益的利益最大化。在合作過程中出現問題后,要依照法律、遵守契約和股權關系解決問題和爭端。前期的合作協議的各種條款都要明確,在過程中發(fā)現有遺漏后,要本著合作互信的原則進行彌補。在問題解決過程中要多進行溝通,這是解決問題的基礎。
房地產合作開發(fā),恒哲投資集團成立于2016年,是灣區(qū)內新銳的實力企業(yè),核心團隊深耕粵港澳多年,搭建出完整成熟的全流程不動產項目運作體系,旗下運營成功項目近30個,整體資產管理規(guī)模達60億。
憑借優(yōu)異的商業(yè)模式和嚴謹的風控體系,已先后與多家實力房企達成友好合作關系。2021年,恒哲投資集團分別斬獲“2021年度影響力不動產投資機構”“最佳財富管理機構獎”“粵港澳大灣區(qū)金牌競爭力獎”等多項行業(yè)殊榮。
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