房地產(chǎn)企業(yè)并購股權(quán)，如何設(shè)計(jì)企業(yè)治理結(jié)構(gòu)?隨著土地成本的不斷攀升和市場的激烈競爭，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大量通過投資并購或聯(lián)合競買的方式合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。那么這個因?yàn)椴①徯纬傻捻?xiàng)目公司的股權(quán)就根據(jù)協(xié)議進(jìn)行分配，形成各種股權(quán)比例。

　　一、操盤：通常指由投資公司實(shí)際主導(dǎo)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)、銷售和經(jīng)營。

　　①總經(jīng)理負(fù)責(zé)制：項(xiàng)目公司的總經(jīng)理由投資公司委派或提名，并且項(xiàng)目公司的管理執(zhí)行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。總經(jīng)理負(fù)責(zé)處理項(xiàng)目公司股東會、董事會職權(quán)之外的全部經(jīng)營事務(wù)，包括但不限于項(xiàng)目公司的生產(chǎn)經(jīng)營管理、年度經(jīng)營計(jì)劃，投資融資方案、產(chǎn)品細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)等等。

　　②其他管理人員：除財(cái)務(wù)管理人員外，項(xiàng)目公司總監(jiān)、部門經(jīng)理等其他管理人員，包括但不限于營銷、研發(fā)、報(bào)批報(bào)建、設(shè)計(jì)、成本、工程、綜合管理等部門的負(fù)責(zé)人，通常由投資公司推薦或由項(xiàng)目公司對外招聘擇優(yōu)錄取。

　　③管理制度和體系：項(xiàng)目公司的經(jīng)營管理制度和體系通常采用投資公司的制度和體系，包括但不限于目標(biāo)成本體系、產(chǎn)品方案評審、銷售系統(tǒng)、財(cái)務(wù)系統(tǒng)、團(tuán)隊(duì)管理評價體系等。

　　二、并表：通常是指將項(xiàng)目公司報(bào)表納入其母公司合并財(cái)務(wù)報(bào)表。

　　①重大事項(xiàng)一票否決權(quán)：實(shí)踐中，項(xiàng)目公司一般由操盤方并表。但若在各方股東股比一致的前提下，各方股東通常難以形成對項(xiàng)目公司的單方控制權(quán)，從而實(shí)現(xiàn)并表。

　　②規(guī)避“一票否決權(quán)”風(fēng)險的建議：律師提前介入公司章程設(shè)立“一票否決權(quán)”定的談判;針對“一票否決權(quán)”設(shè)立嚴(yán)格的適用時間、適用范圍、適用情形;設(shè)立濫用“一票否決權(quán)”的事后追責(zé)、賠償制度。

　　三、操盤+并表：在該種公司治理結(jié)構(gòu)下，投資公司作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的收購方，可與其他收購方進(jìn)行協(xié)商，確認(rèn)各方所持有的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司的股權(quán)比例。

　　四、不操盤+不并表：在該種公司治理結(jié)構(gòu)下，投資公司作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的收購方，不參與實(shí)際管理，只收取投資回報(bào)，可有效規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險。在上述股權(quán)結(jié)構(gòu)下，根據(jù)以往項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，建議投資公司在協(xié)議中約定不按照出資比例分取紅利，而是按照固定利潤的10%收取紅利。